Utleie kalkulator: leieinntekt, skatt og avkastning
Med utleie kalkulatoren regner du ut hva du sitter igjen med når du leier ut en bolig. Skriv inn månedsleien, hvor mange måneder boligen er utleid, kostnadene dine og hva boligen er verdt. Kalkulatoren viser årlig leieinntekt, skatt på utleie etter reglene for 2026, resultat etter skatt og brutto og netto avkastning.
Velg hva slags utleie det gjelder. Skatten blir svært forskjellig om du leier ut en del av boligen du bor i, hele boligen din, korttid via for eksempel Airbnb, eller en sekundærbolig du ikke bor i selv.
Utleie kalkulator
Ved korttidsutleie kan du skrive hele årsinntekten som leie og sette antall måneder til 1.
Leieinntekt per år:
Driftskostnader per år:
Renter per år:
Resultat før skatt:
Skattepliktig utleieinntekt:
Skatt på utleie (22 %):
Verdien av rentefradraget (22 %):
Resultat etter skatt per måned:
Brutto avkastning:
Netto avkastning:
Slik regner utleie kalkulatoren
Årlig leieinntekt er månedsleien ganget med antall måneder boligen er utleid. Står boligen tom en måned i året, setter du antall måneder til 11. Driftskostnadene er kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold, felleskostnader for hele året og andre kostnader. Avkastningen regnes slik:
Renter på lånet er ikke med i netto avkastning, men de trekkes fra i resultatet før og etter skatt. Gjeldsrenter gir fradrag i alminnelig inntekt uansett om utleien er skattepliktig, så kalkulatoren legger til verdien av rentefradraget, som er 22 prosent av rentene. Resultat etter skatt er leieinntekten minus driftskostnader, renter og skatt på utleie, pluss verdien av rentefradraget.
Skatt på utleie av bolig i 2026
Reglene for skatt på utleie av egen bolig står i skatteloven § 7-2. Skattepliktig utleieinntekt er alminnelig inntekt, og skattesatsen er 22 prosent i 2026. Kalkulatoren bruker disse reglene:
| Type utleie | Skatt |
|---|---|
| Del av egen bolig, du bruker minst halvparten selv (regnet etter utleieverdien), leieforhold på minst 30 dager | Skattefri |
| Hele eller mer enn halvparten av egen bolig, leieforhold på minst 30 dager | Skattefri hvis leien er høyst 20 000 kr i året. Over grensen: 22 % av leieinntekten minus kostnader |
| Korttidsutleie av egen bolig (under 30 dager) og utleie av egen fritidsbolig | De første 15 000 kr er skattefrie, 85 % av resten er skattepliktig. Ingen fradrag for kostnader |
| Sekundærbolig og annen bolig du ikke bor i selv | 22 % av leieinntekten minus kostnader |
Er utleien så omfattende at den regnes som næringsvirksomhet, eller leier du ut i en flermannsbolig eller utleiehytte, gjelder ikke disse særreglene. Da må du sjekke reglene hos Skatteetaten.
Skatt på utleie av sekundærbolig
All leieinntekt fra en sekundærbolig er skattepliktig fra første krone. Du trekker fra kostnadene som gjelder den utleide boligen, og betaler 22 prosent skatt av overskuddet. Gir utleien underskudd, kan underskuddet trekkes fra i annen alminnelig inntekt, og kalkulatoren viser det som et skattefradrag.
Skattefradrag ved utleie av bolig
Når utleien er skattepliktig, gir Skatteetaten blant annet fradrag for kommunale avgifter, eiendomsskatt, bolig- og innboforsikring, vedlikehold, felleskostnader, festeavgift, annonser og visning, og strøm og oppvarming som du betaler selv. Du får ikke fradrag for påkostninger, altså oppgraderinger som gjør boligen bedre enn den var, og heller ikke for avdrag og renter på fellesgjeld gjennom felleskostnadene. Formuesskatt gir ikke fradrag.
Har du brukt boligen selv tidligere, kan fradraget for vedlikehold være begrenset de første årene du leier ut. Leier du ut mindre enn seks måneder det første året, får du ikke fradrag for vedlikehold det året. Kalkulatoren tar ikke hensyn til denne begrensningen.
Skattefri utleie av egen bolig
Leier du ut en hybel eller sokkelleilighet i boligen du bor i, og bruker minst halvparten av boligen selv regnet etter utleieverdien, er leieinntekten skattefri. Det er utleieverdien som teller, ikke bare antall kvadratmeter. Leier du ut hele boligen, for eksempel mens du bor et annet sted et halvt år, er inntekten skattefri så lenge leien er 20 000 kroner eller mindre i året. Går du over grensen, blir hele leieinntekten skattepliktig, ikke bare det som overstiger 20 000 kroner.
Eksempel på utleie av sekundærbolig
Du leier ut en leilighet til 15 000 kr i måneden, og den står tom én måned i året. Kommunale avgifter er 12 000 kr, forsikring 4 000 kr, vedlikehold 10 000 kr og felleskostnader 3 000 kr i måneden. Du betaler 80 000 kr i renter, og leiligheten er verdt 4 000 000 kr.
- Leieinntekt: 15 000 kr × 11 måneder = 165 000 kr
- Driftskostnader: 12 000 + 4 000 + 10 000 + 36 000 = 62 000 kr
- Skattepliktig utleieinntekt: 165 000 kr minus 62 000 kr = 103 000 kr
- Skatt på utleie: 22 % av 103 000 kr = 22 660 kr
- Resultat før skatt: 165 000 kr minus 62 000 kr minus 80 000 kr = 23 000 kr
- Rentefradrag: 22 % av 80 000 kr = 17 600 kr
- Resultat etter skatt: 23 000 kr minus 22 660 kr pluss 17 600 kr = 17 940 kr i året, eller 1 495 kr i måneden
- Brutto avkastning: 4,13 %, og netto avkastning: 2,58 %
Skatt på hytteutleie og Airbnb
Leier du ut boligen du bor i for kortere enn 30 dager om gangen, eller leier du ut din egen hytte, er de første 15 000 kronene i året skattefrie. Av inntekten over 15 000 kroner regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt, og du får ikke fradrag for kostnadene. Tjener du 50 000 kroner på korttidsutleie, er 85 prosent av 35 000 kroner, altså 29 750 kroner, skattepliktig. Skatten blir 6 545 kroner.
Ofte stilte spørsmål
Hvordan regner jeg ut skatt på utleie av bolig?
Det kommer an på hva du leier ut. Leier du ut en sekundærbolig, betaler du 22 prosent skatt av leieinntekten minus fradragsberettigede kostnader som kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og felleskostnader. Leier du ut en del av boligen du bor i, og bruker minst halvparten selv, er leieinntekten skattefri.
Når er utleie av egen bolig skattefri?
Langtidsutleie av egen bolig, der hvert leieforhold varer minst 30 dager, er skattefri når du selv bruker minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdien. Leier du ut hele eller mer enn halvparten, er inntekten skattefri hvis leien er 20 000 kroner eller mindre i året.
Hva er skatteprosenten på utleie av bolig i 2026?
Skattepliktig utleieinntekt er alminnelig inntekt, og satsen er 22 prosent i 2026. Bor du i Finnmark eller Nord-Troms, er satsen 18,5 prosent. Kalkulatoren bruker 22 prosent.
Hvordan blir skatten på utleie av sekundærbolig beregnet?
All leieinntekt fra en sekundærbolig er skattepliktig. Du trekker fra kostnadene ved utleien, som kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold og felleskostnader, og betaler 22 prosent skatt av overskuddet. Gir utleien underskudd, får du fradrag for underskuddet.
Hvordan blir korttidsutleie som Airbnb skattlagt?
Når du leier ut boligen du bor i for kortere enn 30 dager om gangen, er de første 15 000 kronene i året skattefrie. Av det som overstiger 15 000 kroner, regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Du får ikke fradrag for kostnader. Samme regel gjelder utleie av egen hytte.
Får jeg fradrag for renter på lånet når jeg leier ut?
Ja, du får fradrag for gjeldsrenter i alminnelig inntekt uansett om utleien er skattepliktig eller ikke. Fradraget er verdt 22 prosent av rentene. Kalkulatoren regner derfor med rentefradraget for seg.
Hva er forskjellen på brutto og netto avkastning ved utleie?
Brutto avkastning er årlig leieinntekt delt på boligens verdi. Netto avkastning er leieinntekten minus driftskostnadene, delt på boligens verdi. Rentene på lånet er ikke med i netto avkastning, slik at du kan sammenligne boliger uavhengig av hvordan de er finansiert.
Andre boligkalkulatorer
Kilde: Skattereglene for 2026 er hentet fra skatteloven § 7-2 (lovdata.no), Skatteetaten: Utleie (fradrag og 22 prosent skatt av overskudd), Skatteetaten: fritaksbehandlet egen bolig og Skattesatser 2026 (regjeringen.no). Sist kontrollert 1. november 2026.